Die Grundsteuerreform hat Folgen für Immobilienbesitzer und Mieter

Dr.Schcmel

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lina

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Der Countdown bis zur Abgabe der elektronischen Grundsteuererklärungen von Eigentümern zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 läuft in der Kanzlei von Dr. Walter Schmel bereits auf einer Anzeigetafel herunter. „Das ist die größte Datenerhebung der Finanzverwaltung seit Bestehen der Bundesrepublik“, weiß der erfahrene Jurist. „Ich kann mir ehrlich gesagt bis jetzt noch nicht vorstellen, wie das in nur vier Monaten bewerkstelligt werden soll. Aber es ist unser Ziel, die Bürger dabei zu unterstützen, diese Anforderungen erfüllen zu können. Das betrifft nicht nur Eigentümer, sondern auch Mieter, da bei resultierenden Mehrkosten auch die Nebenkosten teurer werden, die bekanntlich umgelegt werden können. Auch diese Menschen müssen Hilfe bekommen und benötigen Unterstützung.“

Aber hier zunächst die Fakten, die zu der Grundsteuerreform geführt haben:

Mit seinem Urteil vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die bisherige gesetzliche Regelung zur Einheitsbewertung von Grundstücken für Zwecke der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Es forderte daher den Gesetzgeber zugleich auf, bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen.

Mit dem Gesetzespaket zur Grundsteuerreform wurde am 8. November 2019 das Bewertungsverfahren mit der Möglichkeit vollständig modernisiert, dass die einzelnen Bundesländer auch eigene landesgesetzliche Regelungen für die Bewertung von Grundstücken zum Zwecke der Erhebung der Grundsteuer schaffen können. Hier wird es für Eigentümer von Grundstücken in mehreren Bundesländern besonders „spannend“.

Denn: Während das Land Niedersachsen von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht hat, beließ es das Land Bremen beim sogenannten Bundesmodell.

Elektronische Grundsteuererklärung müssen eingereicht werden

Damit die Grundsteuerreform überhaupt realisiert werden kann, müssen die Grundstückseigentümer mithelfen und zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 entsprechende Grundsteuererklärungen auf elektronischem Wege abgeben. Ein diesbezügliches Informationsschreiben wird die Eigentümer noch im Juli 2022 erreichen, das auch die für die Erklärung erforderliche Steuernummer des jeweiligen Grundstücks enthält.

Dabei ist es nicht maßgeblich, ob die entsprechenden Grundstücke, zu denen auch Eigentumswohnungen zählen, vermietet sind oder selbst genutzt werden. Entscheidend ist aber, dass die neuen Grundsteuerwerte auf den Stichtag 1. Januar 2022 ermittelt werden.

Angaben abhängig vom Grundbesitz

Welche Angaben Eingang in die Grundsteuererklärung finden, ist abhängig von dem Grundbesitz selbst. Für alle Grundstücke werden aber die Eigentumsverhältnisse benötigt, die Adresse des Grundstücks, die Grundbuchbezeichnung und das Flurstück.

Ist das Grundstück nicht bebaut, kommen noch die Grundstücksgröße und der Bodenrichtwert hinzu. Sämtliche Angaben müssen die Eigentümer liefern, was bedeutet, dass sie sie erst einmal „einsammeln“ müssen.

Grundstücke, auf denen ein Bauwerk steht, erfordern – abhängig von der Art und Nutzung – weitergehende Angaben.

Da ist zu unterscheiden zwischen Grundstücken, die überwiegend Wohnzwecken dienen (das können Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke oder Eigentumswohnungen sein) und Nichtwohngrundstücken, also Grundstücken, die nicht überwiegend Wohnzwecken dienen. Dazu gehören Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum usw.

Entsprechend der Nutzungsart gibt es dann das Erfordernis, weitergehende Angaben zu machen. Dazu gehören dann eventuell das Baujahr des Gebäudes, die Größe der Wohn- und Nutzfläche, die Größe des Grundstücks, der Bodenrichtwert und die Gebäudeart.

„Auch , wenn die Grundsteuererklärungen erst ab dem 1. Juli des Jahres abgegeben werden können, so empfiehlt es sich doch, mit dem Sammeln der erforderlichen Daten und Angaben schon rechtzeitig zu beginnen und nach einem Übertragungsweg zu suchen.“

Dr. Walter schmel

Da das Land Niedersachsen die Möglichkeit der „Länder-Öffnungsklausel“ geschaffen hat, weichen die einzureichenden Unterlagen von denen des Bundesmodells ab.

Das Bundesland Niedersachsen ermittelt den neuen Grundsteuerwert nämlich durch ein sogenanntes Flächenmodell, das lageabhängig ist. Das wiederum bewirkt, dass weniger Angaben für die Grundsteuererklärung benötigt werden. Da geht es dann vornehmlich um die Grundstücksgröße, die Wohn- und Nutzfläche, sowie den Bodenrichtwert.

„Warum die beiden Länder abweichende gesetzliche Regelungen verwenden, hängt damit zusammen, dass beide Länder der Auffassung sind, dass die von ihnen verwendete Möglichkeit der Wertfindung zu mehr Steuergerechtigkeit führt“, erklärt der Notar und ergänzt: „Wer Grundbesitz sowohl in dem einen als auch in dem anderen Bundesland hat, muss in gewisser Weise unterschiedlich gestaltete Grundsteuererklärungen abgeben.“ Zu einem Großteil können diese Angaben den Veröffentlichungen der Länder auf entsprechenden Portalen im Internet entnommen werden, teilweise werden sie wohl nur in Kaufverträgen, Bauplänen oder Ähnlichem zu finden sein.

Sanktionen sollten vermieden werden

Die Grundstückseigentümer sind dabei aber nicht nur auf sich angewiesen. Selbstverständlich können Sie rechtlich zulässige Unterstützungen in Anspruch nehmen. Das können Ihnen nahestehende Personen sein, das können Steuerberater sein, Hausverwaltungen oder Rechtsanwälte.

Wichtig ist in jedem Fall, dass die Frist zur Abgabe eingehalten wird, da diese nicht verlängert werden kann. Eine nicht rechtzeitige Abgabe könnte nicht nur zu Sanktionen führen, wie man sie auch von der Einkommensteuer kennt, sondern insbesondere auch zu Schätzungen, was bedeuten könnte, dass es bei der Grundsteuerfestsetzung zu vermeidbar hohen Beträgen kommt. Das sollte im eigenen Interesse vermieden werden.

„Lassen Sie sich daher im Zweifelsfalle lieber beraten“, rät Dr. Walter Schmel.

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